Quelles opérations sont visées ?
L’article 20, § 2, de l’arrêté royal n° 1 vise tout travail immobilier au sens de l’article 19, § 2, du Code de la TVA. Il vise aussi, même quand ce ne sont pas des travaux immobiliers, les opérations qui comportent à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment :
- d’une installation de chauffage central ou de climatisation, y compris brûleurs, réservoirs et appareils de régulation ;
- d’une installation sanitaire et des appareils fixes branchés sur une conduite d’eau ou d’égout ;
- d’une installation électrique, à l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes ;
- d’une installation de sonnerie, de détection d’incendie, de protection contre le vol ou de téléphonie intérieure ;
- d’armoires, éviers, hottes, ventilateurs équipant une cuisine ou une salle de bain, et de volets, persiennes et stores extérieurs.
S’y ajoutent la fourniture et la pose de revêtements de mur ou de sol, les travaux de fixation, de réparation, d’entretien et de nettoyage de ces biens, et la mise à disposition de personnel pour exécuter ces travaux.
L’autoliquidation : le client paie la TVA
Quand l’entrepreneur établi en Belgique effectue l’une de ces opérations pour un client assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques, c’est ce client, le cocontractant, qui acquitte la TVA. Il la reprend dans sa déclaration relative à la période au cours de laquelle la taxe est devenue exigible.
Un client identifié à la TVA qui ne dépose pas de déclarations périodiques (par exemple une petite entreprise en franchise) doit en informer l’entrepreneur quand il lui communique son numéro de TVA. L’autoliquidation ne s’applique alors pas : l’entrepreneur facture la TVA normalement. C’est aussi le cas pour un particulier. Pour lui, une facture reste obligatoire : le SPF Finances range les travaux immobiliers parmi les opérations à facturer même à une personne physique qui agit à titre privé.
Ce qu’il faut écrire sur la facture
La facture d’autoliquidation ne mentionne ni le taux ni le montant de la TVA. Elle porte la mention « Autoliquidation » (AR n° 1, article 5, § 1er, 9° bis). Et, sauf si le client a déclaré ne pas déposer de déclarations périodiques, l’article 20, § 3, impose cette mention longue :
« Autoliquidation : En l’absence de contestation par écrit, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître qu’il est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques. Si cette condition n’est pas remplie, le client endossera, par rapport à cette condition, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus. »
Cette mention a un effet concret : sauf collusion, l’absence de contestation par le client décharge l’entrepreneur de sa responsabilité quant à la qualité du client. Pour les autres mentions, voir les mentions obligatoires d’une facture belge.
Autoliquidation dans une facture Peppol
Depuis 2026, la facture à un client assujetti belge est une facture électronique structurée. La FAQ du SPF Finances précise que les clauses TVA étendues, comme la mention longue d’autoliquidation, sont reprises en note : au niveau de la facture ou dans le motif d’exemption de la ligne.
Que se passe-t-il si la mention longue manque ? Le client ne doit pas refuser la facture, du moment que « TVA autoliquidée » ou « autoliquidation » y figure : il peut procéder à l’autoliquidation sur cette base. Mais pour l’entrepreneur, la clause de transfert de responsabilité ne produit alors aucun effet. Paramétrez donc la mention longue une fois pour toutes dans votre logiciel. Pour le format, voir Peppol BIS 3.0, UBL et EN 16931.
Les retenues sur facture : 35 % et 15 %
Le secteur de la construction connaît aussi un mécanisme de retenue sur facture (article 30bis de la loi ONSS et volet fiscal du Code des impôts sur les revenus). Les donneurs d’ordre, entrepreneurs et sous-traitants doivent vérifier si leur cocontractant a des dettes sociales ou fiscales, lors de la signature du contrat et avant chaque paiement, sur le site checkobligationderetenue.be ou par le service web Billretainment.
| Volet | Retenue | Base |
|---|---|---|
| Fiscal (dettes fiscales) | 15 % | Montant de la facture hors TVA |
| Social (dettes ONSS) | 35 % | Montant de la facture hors TVA |
| Social (dettes INASTI, indépendants) | 15 % | Montant de la facture hors TVA |
| Plafond global | 50 % | Addition des volets |
Les montants retenus sont versés à l’ONSS et au SPF Finances, avec la communication structurée générée lors de la consultation. Ne pas retenir expose à une amende administrative et à la responsabilité solidaire pour les dettes fiscales et sociales du cocontractant. Côté entrepreneur, mieux vaut rester en ordre : une retenue ampute directement votre trésorerie, et vos relances n’y changent rien.
Pas de franchise de TVA pour les travaux immobiliers
Le régime de la franchise de taxe des petites entreprises exclut les entreprises qui effectuent de manière non occasionnelle des travaux immobiliers et les opérations assimilées. Un entrepreneur du bâtiment, même débutant, relève donc en principe du régime normal : il facture la TVA, ou applique l’autoliquidation, et dépose des déclarations périodiques. Les autres règles de la facture électronique obligatoire depuis 2026 s’appliquent à lui comme à toute entreprise.
Questions fréquentes
Quand l’autoliquidation s’applique-t-elle dans la construction ?
Pour un travail immobilier, ou une opération assimilée (chauffage, sanitaire, électricité, revêtements…), fourni par un entrepreneur établi en Belgique à un client assujetti qui dépose des déclarations TVA périodiques.
La mention « Autoliquidation » suffit-elle ?
La facture reste acceptable pour le client, mais sans la mention longue de l’article 20, § 3, l’entrepreneur ne bénéficie pas du transfert de responsabilité vers le client.
Faut-il appliquer l’autoliquidation pour un particulier ?
Non. Le particulier paie la TVA à l’entrepreneur, qui la facture. Une facture reste obligatoire pour des travaux immobiliers, même à un particulier.
Quel pourcentage retenir si mon sous-traitant a des dettes ?
15 % du montant hors TVA pour des dettes fiscales, 35 % pour des dettes ONSS (15 % pour des dettes INASTI), avec un plafond global de 50 %. Vérifiez sur checkobligationderetenue.be avant chaque paiement.
Sources
- Justel — Arrêté royal n° 1 du 29 décembre 1992 (art. 5, § 1er, 9° bis, et art. 20) (ejustice.just.fgov.be)
- SPF Finances (einvoice.belgium.be) — FAQ : questions spécifiques (clauses TVA étendues, mention d’autoliquidation) (einvoice.belgium.be)
- SPF Finances — Comptabilité et facturation en matière de TVA (finances.belgium.be)
- SPF Finances — Régime de la franchise de taxe pour les petites entreprises (finances.belgium.be)
- SPF Finances (Fisconet) — Brochure « 9 questions pour mieux comprendre le régime de la franchise de taxe ». Édition 2026 (minfin.fgov.be)
- Sécurité sociale (ONSS) — Article 30bis : retenue sur facture, notions, consultation et paiement (socialsecurity.be)
Cet article résume les textes officiels pour vous aider à vous organiser. Il ne remplace pas un conseil personnalisé de votre comptable.